Jogi kisokos
-
Ingatlan vásárlása esetén az illetékfizetési kötelezettség
Lakástulajdon szerzésekor a visszterhes vagyonátruházási illeték: az ingatlan - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értéke után 4%.
Részletek
Az illetékfizetési kötelezettség az adásvételi szerződés megkötésével keletkezik. Az eljáró ügyvéd a B400-as adatlapot az adásvételi szerződéssel együtt benyújtja az illetékes ingatlan-nyilvántartási hatósághoz, ahonnan átkerül az az adóhatósághoz, az adóhatóság pedig a forgalmi érték alapján kiszabja az illetéket, és erről postai úton vagy ügyfélkapun keresztül fizetési meghagyást küld a vevőnek .
Főszabály szerint ingatlan vásárlása esetén az ingatlan forgalmi értékének 4%-ával megegyező mértékű vagyonszerzési illeték et kell fizetni.
Az adóhatóság az adásvételi szerződésben rögzített vételártól eltérő forgalmi értéket is megállapíthat. A vevőnek az ingatlan értékére vonatkozó nyilatkozatát a NAV figyelembe veheti, de ettől függetlenül akár helyszíni szemlét is tarthat, vagy szakértőt vonhat be annak érdekében, hogy az ingatlan véleménye szerinti forgalmi értékét megállapítsa.
-
Illetékkedvezmények
llletékkedvezmény cserepótló vétel esetén, CSOK-os illetékmentesség, Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye, Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén
Részletek
llletékkedvezmény cserepótló vétel esetén
A kedvezmény lényege, hogy amennyiben a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül eladtunk egy ingatlant és a jelenleg vásárolni kívánt ingatlan drágább, mint a régi, akkor csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni.
Tehát például, ha 2 évvel ezelőtt eladtunk egy lakást 40 millió forintért és most veszünk egyet 50 millió forintért, akkor csupán az 10 millió forintos értékkülönbözet 4%-át kell kifizetnünk illetékként. Ha az újonnan vásárolt ingatlan olcsóbb, mint amit eladtunk, akkor egyáltalán nem is kell illetéket fizetnünk.
A kedvezményt akkor is igénybe lehet venni, ha előbb szeretnénk megvásárolni az „új” lakást, és csak utána kívánjuk eladni a régit. Ilyen esetben kérni kell a NAV-tól, hogy az illeték kiszabását függessze fel. Fontos, hogy a régi lakást 1 éven belül el kell adni, onnantól számítva, hogy az újat megvettük.
CSOK-os illetékmentesség
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakásvásárlás, ha az családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) felhasználásával történik.
Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye
A 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték csupán 50%-át (tehát nem 4%-ot, hanem csak 2%-ot) kell megfizetni, ha az ingatlan értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.
Fontos tudni, hogy a kedvezmény igénybevétele szempontjából a megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 30 millió forintos lakás 50%-os tulajdonát szerzi meg valaki, attól még nem lesz jogosult a kedvezményre.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga (pl. haszonélvezeti jog).
Bár az illeték összegét nem csökkenti, de megkönnyíti annak kifizetését az, hogy magánszemély első lakásvásárlása esetén, kérelemre aNAV 12 havi pótlékmentes részletfizetési lehetőséget biztosítaz illeték megfizetésére .
Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak a megszerzése, ha 4 éven belül lakóházat épít fel rá a tulajdonos, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
-
Ingatlan eladása esetén az adózás
Ha eladott ingatlanát legalább 5 éve szerezte, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie és a bevételt nem kell feltüntetnie az szja-bevallásban.
Részletek
Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.
Szerzés időpontjaként azt az időpontot kell figyelembe venni, amikor az ingatlan adásvételi szerződést az ingatlannyilvántartási hatósághoz benyújtották.
A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket. Az 5 évben sávosan csökken a jövedelem adóköteles része.
Az eladás éve A szerzés éve A jövedelem adóköteles része
2023 2023 100%
2021 2022 100%
2021 2021 90%
2021 2020 60%
2021 2019 30%
2021 2018 0%
A jövedelemszámításhoz segítséget nyújt a NAV honlapján elérhető „Ingatlanértékesítés” nevű kalkulátor (Ügyféliránytű/Kalkulátorok). https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/kalkulatorok/ing_kalk
Jövedelem: a bevétel költségekkel csökkentett része.
A bevétel meghatározása. Tipikusan: eladási ár
Az elszámolható költségek meghatározása. Költségként a tulajdonos nevére kiállított, számlával, más bizonylattal igazolt kiadás vehető figyelembe, de csak abban az esetben, ha azt korábban költségként nem számolták el.
-
Elszámolható kiadás:
- Az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg
- Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például: illeték, ügyvédi költség.
- Az értéknövelő beruházás költsége.
- Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, például: hirdetési díj, ügyvédi költség.
Fontos, hogy ezekről az összegekről számlával vagy más bizonylattal kell rendelkeznie.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban . Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a jövedelmét bevallhatja úgy is, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetét kiegészíti, majd elfogadja.
-
A külföldiek ingatlan vásárlása esetén az eljárás
A külföldi jogi vagy külföldi természetes személy, a mező- és erdőgazdasági földnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.
Részletek
NEM szükséges kormányhivatali engedély az alábbi esetekben
- Az Európai Unió tagállamainak állampolgárai, jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezetei,
- Az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok (Norvégia, Liechtenstein, Izland) állampolgárai, jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezetei,
- Svájc állampolgárai (a 2006. évi CXXV. törvénnyel kihirdetett, a személyek szabad mozgásáról szóló megállapodás alapján), valamint
- Kettős állampolgárok , ha az egyik állampolgársága a magyar vagy tagállami, valamint a külföldön élő magyar állampolgárok ingatlanszerzése.
Az eljárás kérelemre indul, melyet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani.
A kérelemhez mellékelni kell az alábbiakat
- az ingatlanszerzésre irányuló előszerződést vagy szerződést,
- a természetes személy esetén a kérelmező érvényes úti okmányának vagy más, személyazonosításra alkalmas igazolványának hiteles másolatát,
- helyrajzi számonként 50.000,-Ft igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolását
- a kérelmező a büntetlen előélet igazolására hatósági erkölcsi bizonyítványt csatol. A büntetlen előélet igazolását a kérelmező külön kérésére a kormányhivatal szerzi be az eljárás során.
- a tulajdoni lapot a fővárosi és megyei kormányhivatal is beszerezheti, ha a kérelmező azt nem csatolja a beadványához.
Az ügyintézési határidő a külföldiek ingatlanszerzése iránti eljárásban 45 nap.
Az engedélyezési eljárás során a kormányhivatal megvizsgálja, hogy a kérelemhez csatolandó mellékletek benyújtásra kerültek-e. Amennyiben a beadott kérelem nem tartalmaz minden szükséges iratot, úgy határidő megjelölésével, a mulasztás jogkövetkezményeire történő figyelmeztetés mellett egy ízben hiánypótlásra hív fel.
A kormányhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatot, és kéri a nyilatkozatát arról, hogy az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket.
A kormányhivatal eljárása során külföldi természetes személy kérelmező esetén megkeresi az Országos Idegenrendészeti Igazgatóságot, valamint az Országos Rendőr-főkapitányságot a közérdeksérelem (kitiltás, beutazási és tartózkodási tilalom, elfogatóparancs) kérdésében.
-
A tulajdoni lap tartalma
Nagyon fontos, hogy még a vételi ajánlat megtétele előtt ellenőrizzük a tulajdoni lapot, hogy megbizonyosodhassunk arról, hogy az ingatlan tulajdonviszonyai rendezettek-e, illetve tehermentes-e a kiszemelt ingatlan.
Részletek
A tulajdoni lapot elkérhetjük a tulajdonostól, beszerezhetjük az ingatlan-nyilvántartási hatóságtól is, vagy lekérhetünk egy másolatot az Ügyfélkapu segítségével.
A tulajdoni lap alapján ki tudunk deríteni olyan fontos információkat mint:
- mi az ingatlan pontos mérete
- kik a tulajdonosai az ingatlannak, több tulajdonos esetén a tulajdoni hányad, valamint mikor szerezték meg a tulajdonosok az ingatlant és milyen jogcímen
- műemlék-e az ingatlan
- van-e valakinek bejegyzett elővásárlási joga
- van-e valamilyen tartozás, egyéb teher az ingatlanon. Ez lehet jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog, vételi jog stb.
- van-e folyamatban elintézetlen széljegy
Minden ingatlan adatait külön tulajdoni lapon tartják nyilván. A tulajdoni lapokat sorszámmal látják el. A tulajdoni lap három részből áll, melyet római számokkal jelölünk (I-II-III. rész)
A tulajdoni lap I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza
- a település neve, az ingatlan címe, helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület), az ingatlan területe (m 2 -ben)
- művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület stb.)
- mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték)
- az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, műemlék, társasház stb.)
A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza a következők szerint
tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad), tulajdonszerzés jogcíme (pl.: adás-vétel, öröklés)
A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat és azok jogosultjait
- földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
- földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
- vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog
- elő-, visszavásárlási, vételi jog
- tartási és életjáradéki jog
- jelzálogjog, végrehajtási jog
Minden esetben mielőtt a vételi ajánlatot megtesszük, az eljáró ügyvéddel ellenőriztessük a tulajdoni lapot!
Lakóház vásárlása esetén érdemes térképmásolatot is beszereznünk, hogy lássuk az építmény feltüntetését is a térképmásolaton.
-
Az ingatlan tehermentesítése
Egy tehermentes ingatlan megvásárlása egyszerűbb és gyorsabb folyamat, de egy terhelt ingatlan eladását, tehermentesítését is meg lehet oldani többféle módon.
Részletek
Amikor hitelből vásárolunk ingatlant, a bank jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlan tulajdoni lapjára. A jelzálogjog bejegyzés tartalmazza a hitel eredeti bejegyzett összegét. A bankok a jelzálogjog mellett elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztethetnek. Egy ingatlant akkor tudunk értékesíteni, ha az tehermentes. Az első lépés tehát az, amikor a vevő vételi ajánlatot tesz az ingatlan megvásárlására, hogy az eladó tájékoztassa, jelenleg mennyi a fennálló tartozás az ingatlanon és hogyan tudja megoldani az ingatlan tehermentesítését.
Az ingatlan tehermentesítésének több módja is van. Az egyik, hogy a tulajdonos fizeti ki a fennálló hiteltartozást, saját forrásból . A másik, hogy a vételárból rendezi a tartozást, így téve tehermentessé az eladásra szánt ingatlant. Amennyiben sem az eladónak, sem a vevőnek nem áll rendelkezésére a szükséges összeg, és a vevő hitelfelvétellel fogja megvásárolni az ingatlant, akkor a vevő bankja közvetlenül a jelzálogjogosult banknak fizeti ki a fennálló tartozást. De lehetséges olyan megoldás is, hogy a vevő önerőből (saját forrásból) és a bankjától nyújtott hitelből együttesen fizeti ki a jelzálogjogosult banknak a tartozást.
Még az adásvételi szerződés megkötése előtt szükséges az eladónak felkeresni a jelzálogjogosult bankot, hogy igazolást kérjen ki a tartozása aktuális összegéről. Erre minden esetben szükség lesz, és az adásvételi szerződést készítő ügyvéd is kérni fogja. Az ügyvédnek azt is tudnia kell, hogy a tehermentesítés közül melyiket választottuk, hiszen ennek is szerepelnie kell a szerződésben.
Amikor a fennálló hitel végtörlesztése megtörtént, a jelzálogjogosult bank kiadja a törlési engedélyeket, amiket az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz kell benyújtani. Külön eljárási díj ellenében kérhetjük a soron kívüli ügyintézést az ingatlan-nyilvántartási hatóságtól, hogy megrövidítsük a törlési folyamatot.
Előfordulhat olyan eset is, hogy nem egy, hanem több jelzálogjog is be van jegyezve az eladásra szánt ingatlanra, és van olyan is, hogy egy vagy akár több végrehajtási jog is bejegyzésre került. Ebben az esetben a végrehajtótól kell igazolást kikérni a fennálló tartozásról, és a részére megfizetni a tartozást. A tartozás megfizetését a vevő szintén tudja teljesíteni a vételár részeként, amennyiben a tulajdonosnak nem áll rendelkezésre annyi összeg, hogy az adásvételi szerződés aláírást megelőzően ezt rendezze.
-
Előleg vagy foglaló?
A kérdés helyesen, hogy a felek kötnek-e ki foglalót az adásvételi szerződésben, és ha igen, akkor milyen mértékben? A foglalónak és az előlegnek eltérőek a jogkövetkezményei.
Részletek
Előleg az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése során átadott valamennyi vételárrészlet. Az adásvételi szerződésben előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevő részére, ha a szerződés megszűnik, független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg.Ez egyben azt jelenti, hogy az előlegnek nincs szankció funkciója.
Ezzel szemben a foglaló elszámolása a szerződés meghiúsulása esetén
- Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
- Ha a teljesítés meghiúsulásáért a vevő felelős, az adott foglalót elveszti.
- Ha a szerződés meghiúsulásáért az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Javasoljuk, hogy Ingatlan bérbeadása esetén mindenképpen készíttessenek közjegyzőnél kiköltözési nyilatkozatot a bérlővel.
Részletek
A kiköltözési nyilatkozat a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata (kötelezettségvállalása) arra vonatkozóan, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból. Így a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára a bérleti szerződésen felüli plusz garanciát jelent.
A kiköltözési nyilatkozat elkészítésének előfeltétele a felek által előzetesen már aláírt bérleti szerződés .
A közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat jelentősége, hogy az közvetlenül végrehajtható, azaz, a nyilatkozat alapján hosszas bírósági eljárás nélkül, közvetlenül távozásra lehet kötelezni a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.
-
Ingatlan bérbeadása esetén
Javasoljuk, hogy Ingatlan bérbeadása esetén mindenképpen készíttessenek közjegyzőnél kiköltözési nyilatkozatot a bérlővel.
Részletek
A kiköltözési nyilatkozat a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata (kötelezettségvállalása) arra vonatkozóan, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor kiköltözik az ingatlanból. Így a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára a bérleti szerződésen felüli plusz garanciát jelent.
A kiköltözési nyilatkozat elkészítésének előfeltétele a felek által előzetesen már aláírt bérleti szerződés .
A közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat jelentősége, hogy az közvetlenül végrehajtható, azaz, a nyilatkozat alapján hosszas bírósági eljárás nélkül, közvetlenül távozásra lehet kötelezni a jogosulatlan ingatlanhasználót a bérleményből.
-
Bérbeadás utáni adózás
Ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk, a fizetendő adó mértéke 15%.
Részletek…
Az ingatlan bérbeadás utáni adózás alapját a jövedelem és nem a bevétel képezi, vagyis nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg.
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. szerint:
- 10 százalék költséghányad szerint,
- vagy tételes költségelszámolással
A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10 százalékát vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül. Ennél a jövedelemmegállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni.
Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit, valamint az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható.
Az ingatlan bérbeadása után kiszámított jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóság részére a negyedévet követő hónap 12. napjáig.
-
Haszonélvezeti jog
Tulajdonjog és haszonélvezeti jog: melyik az erősebb?
Részletek
Azt gondolhatnánk, hogy egy tulajdonost semmi sem korlátozhat az ingatlanának használatában, hiszen mégiscsak övé az ingatlan, azt csinálhat vele, amit akar.
Ha azonban az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, akkor a haszonélvező dönt: ha ő akarja használni az ingatlant, és ki akarja zárni a tulajdonost, azt is megteheti. A haszonélvezőt ugyanis pontosan ugyanúgy megilleti az ingatlan birtoklása, használata és hasznosításának joga, mint a tulajdonost, ráadásul övé az elsőbbség: ő döntheti el, hogy élni is kíván ezekkel a jogokkal, vagy azokat átengedi a tulajdonosnak . Ennek megfelelően a haszonélvezőt még a tulajdonossal szemben is megilleti a birtokvédelem: ha a tulajdonos zavarja a haszonélvezőt az ingatlan birtoklásában vagy attól meg akarja fosztani, a haszonélvező birtokvédelemért fordulhat a hatóságokhoz.
A haszonélvező egyetlen dolgot nem tehet meg, amihez a tulajdonosnak joga van: az ingatlant nem idegenítheti el, illetve nem terhelheti meg, tehát nem rendelkezhet vele. A tulajdonos rendelkezési joga azonban nem korlátozhatja a haszonélvező jogait: ha ugyanis más lesz a tulajdonos, ettől még a haszonélvezet nem szűnik meg, tehát a haszonélvező ugyanúgy használhatja tovább az ingatlant, mint az előző tulajdonos idején.
-
Ingatlan ajándékozása családon belül
Kell illetéket fizetni, ha családtagnak ajándékozom az ingatlanomat?
Részletek
Egyenesági ajándékozás
Ajándékozás esetén illetékmentességet élveznek az egyenes ági rokonok, vagyis a nagyszülők, szülők, gyermekek, unokák, de ide tartoznak az örökbefogadással létrejött rokoni kapcsolatok is.
Ajándékozás testvérek között
2020 nyara óta az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék sem illetékköteles. Testvéreken azokat értjük, akiknek legalább az egyik szülője vagy örökbefogadója azonos, tehát a törvény vonatkozik a vér szerinti testvérekre, a féltestvérekre, illetve az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatokra is.
Házastársak közötti ajándékozás
A házastársak közötti ajándék is illetékmentes.
